안녕하세요, 최근 경매물건을 보다가 여러 차례 유찰된 경매 물건이 있는데, 공유지분(525분의 196으로 과반은 아니나, 등기 조회 결과 다른 사람도 80 / 196으로 과반 공유자는 없음. 상속하면서 지분이 나뉜 것으로 보입니다)이라 거주 관련하여 문제가 생길 수 있는지 궁금하여 질문드립니다. 1. 공유지분을 경매로 취득할 경우 해당 지분만큼 소유/수익이 가능하나, 과반이 아닌 이상 단독으로 임대차 등의 설정은 불가능하다 하는데, 그렇다면 해당 지분을 소유한 공유자가 직접 거주하는 경우는 어떻게 되나요? 등기 조회 결과 공유자 중 해당 부동산에 거주하는 사람은 없고, 상속으로 소유만 하고 있으며 모두 먼 곳에서 거주하는 분들로 나오는데, 그럼 부동산의 변경 등이 없는 이상 거주는 가능한 건가요? 아니면 이 역시 단독/배타적 사용이기 때문에 불가능한가요?감사합니다.
안녕하세요. [로톡-네이버 지식iN] 상담을 진행하는 김정한 변호사입니다.
1. 부동산의 공유지분권자라고 하더라도 다른 지분권자의 협의 없이는 단독으로 공유물을 배타적으로 사용할 수 없으며, 공유자가 공유물에서 거주하는 행위는 배타적 사용에 해당합니다. 이에 대하여, 소수지분권자는 다른 공유자와 협의하지 않고 공유물을 배타적으로 사용하는 지분권자를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수는 없습니다.
2. 다만, 대법원은 소수지분권자의 방해배제청구는 가능하다고 보고 있는바, 공동 점유를 방해하거나 방해할 염려 있는 행위와 방해물을 구체적으로 특정하여 방행의 금지, 제거, 예방을 청구하는 형태는 가능하다고 보고 있습니다.
3. 또한, 공유자가 공유물을 배타적으로 사용하는 경우 다른 공유자의 지분에 상응하는 부당이득을 하는 것이므로, 각 공유자 지분의 비율대로 사용료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.
4. 사안에서, 작성자님이 소수지분권자로서 해당 공유물에서 무단으로 거주할 수 없으며, 다른 공유자들과의 협의를 통해 점유,사용 권원을 취득하여야 합니다. 만약, 협의가 불가능하다면 법원에 공유물분할청구 소송를 통해 해당 목적물을 분할하거나 가격배상(공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 매수) 등의 방법으로 공유관계를 정리할 수 있습니다.
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테